Waspada Potensi Gelembung Properti Nasional

Lury Sofyan, Universitas Islam Internasional Indonesia (UIII)

Aldi sudah menabung selama bertahun-tahun untuk membeli rumah pertamanya di Jakarta. Ia membayangkan bisa tinggal di hunian kecil yang nyaman, tanpa harus berpindah-pindah kontrakan setiap beberapa tahun. Namun, kenyataannya tak semudah itu. Setiap kali ia menemukan rumah yang sesuai dengan anggarannya, harganya sudah keburu naik sebelum ia sempat mengambil keputusan.

Ia pun kalah saing dengan pembeli berkantung tebal yang mampu membeli beberapa unit sekaligus untuk ditimbun dan kemudian dijual kembali dengan harga lebih tinggi.

Kisah Aldi di atas mewakili kondisi umum yang dialami masyarakat menengah ke bawah yang kesulitan memiliki rumah di Indonesia. Tantangan ini menjadi fokus pemerintah yang kemudian dijawab dengan “Program 3 Juta Rumah” gagasan Presiden Prabowo Subianto.

Program ini bertujuan mengatasi backlog perumahan  yang mencapai lebih dari 12 juta unit dan mendorong peningkatan kepemilikan rumah yang masih rendah, sekitar 60%.

Namun, besarnya permintaan bisa menciptakan risiko spekulasi: rumah dibeli bukan untuk ditinggali, melainkan dijadikan instrumen investasi yang menguntungkan.

Skema pasar properti yang berjalan tanpa campur tangan pemerintah kerap memperlebar kesenjangan ekonomi. Menurut ekonom asal Prancis, Thomas Piketty,  pertumbuhan harga aset lebih cepat dibanding pertumbuhan ekonomi. Akibatnya, pemilik aset properti menikmati keuntungan dari kenaikan harga dan pendapatan sewa. Sedangkan masyarakat yang belum memiliki rumah sulit mengejar harga yang terus melambung.

Risiko nyata gelembung perumahan nasional

Skenario yang sedang terjadi di Indonesia saat ini bukan hal baru di dunia. Jepang mengalami real estate bubble pada 1980-an yang akhirnya pecah dan menyebabkan stagnasi ekonomi berkepanjangan.

Gelembung ini dipicu aksi spekulasi tanah yang didukung lemahnya regulasi, seperti kebijakan penggunaan lahan yang lebih longgar, tarif pajak yang rendah dan undang-undang pajak yang penuh celah hukum atas keuntungan modal dari tanah, dan suku bunga yang diatur secara ketat  namun tak tepat sasaran. Hal serupa sedang dihadapi Cina saat ini.

Kanada dan Selandia Baru juga pernah menghadapi lonjakan harga rumah akibat tingginya permintaan dari investor asing, yang memaksa pemerintahnya menerapkan regulasi ketat untuk meredam spekulasi. Persamaan dari berbagai basis studi tersebut adalah ketidakhadiran regulasi yang ketat yang berujung bebasnya lonjakan harga akibat spekulasi.

Dalam teori market efficiency, harga aset idealnya mencerminkan semua informasi yang tersedia. Namun, di pasar properti, sering terjadi ketidakakuratan harga karena keterbatasan informasi dan perilaku spekulatif. Investor yang membeli dengan ekspektasi harga terus naik justru mendorong harga semakin jauh dari nilai fundamentalnya.

Ketika harga properti meningkat lebih cepat dari daya beli masyarakat, pasar kehilangan keseimbangannya, menciptakan gelembung yang suatu saat bisa pecah. Oleh karena itu, kebijakan yang tepat diperlukan untuk memastikan harga tetap mencerminkan nilai wajar dan tidak hanya didorong oleh ekspektasi spekulatif.