Rumah Sekunder Makin Terjangkau secara Riil, tetapi Stok Hunian Kian Terbatas

JAKARTA — Harga rumah sekunder di Indonesia masih tumbuh terbatas di tengah laju inflasi nasional yang lebih tinggi. Berdasarkan Flash Report Agustus 2026 Rumah123, Resale Price Index (RPI) nasional tumbuh 0,9% secara tahunan (year-on-year/YoY) hingga Juli 2026, sementara inflasi nasional mencapai 2,9%.

Kondisi tersebut menandai pola yang telah berlangsung selama 16 bulan berturut-turut sejak April 2025. Pertumbuhan harga rumah sekunder yang berada di bawah inflasi menunjukkan harga hunian secara riil mengalami pelemahan setelah memperhitungkan kenaikan harga barang dan jasa secara umum.

Situasi tersebut berlangsung ketika suku bunga acuan Bank Indonesia berada di level 4,75%, turun 150 basis poin sejak September 2024. Sementara itu, estimasi Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) untuk Kredit Pemilikan Rumah/Kredit Pemilikan Apartemen (KPR/KPA) berada di kisaran 8,92%.

Namun, kondisi harga yang relatif lebih terjangkau tersebut diikuti penyusutan pasokan rumah sekunder. Volume suplai rumah sekunder pada Juli 2026 turun 16,4% YoY, meskipun secara bulanan masih tumbuh tipis 0,2%. Artinya, calon pembeli menghadapi situasi ketika harga rumah secara riil relatif lebih terjangkau, tetapi jumlah pilihan yang tersedia di pasar justru semakin terbatas.

Head of Market Research Rumah123, Marisa Jaya, mengatakan data pencarian menunjukkan masyarakat masih aktif mencari properti, terutama di wilayah penyangga Jakarta dan kawasan yang memiliki daya tarik sebagai tempat tinggal maupun investasi.

“Supply rumah sekunder secara tahunan menurun. Artinya, masyarakat tidak hanya perlu mencari rumah yang sesuai kebutuhan, tetapi juga perlu memperhatikan pilihan yang masih tersedia di lokasi yang mereka incar,” ujar Marisa dalam siaran persnya, Senin (24/8/2026).

Tangerang Masih Jadi Lokasi Terpopuler

Dari sisi minat pencarian, Tangerang menjadi lokasi dengan proporsi pencarian terbesar pada Juli 2026 yakni 14,7%, disusul Jakarta Selatan sebesar 12,9% dan Jakarta Barat sebesar 10,2%. Meski Tangerang masih menjadi wilayah yang paling banyak dicari, perubahan pola pencarian menunjukkan adanya peningkatan minat terhadap kawasan pusat Jakarta.

Secara tahunan, kenaikan proporsi popularitas tertinggi tercatat di Jakarta Selatan sebesar 1,2% dan Jakarta Pusat sebesar 1,0%, diikuti peningkatan di Tangerang Selatan, Jakarta Utara, dan Solo. Sebaliknya, proporsi pencarian Tangerang turun 1,0% secara tahunan. Perubahan tersebut mengindikasikan sebagian minat pencari rumah mulai bergerak kembali ke kawasan pusat kota.

Harga Rumah Berbeda Berdasarkan Kota

Pergerakan harga rumah sekunder menunjukkan perbedaan yang cukup lebar antarwilayah. Makassar mencatat pertumbuhan harga tahunan tertinggi sebesar 10,0%, disusul Denpasar 6,3%, dan Bogor 3,7%. Di wilayah Jabodetabek, Bekasi dan Depok masing-masing tumbuh 2,3%, Tangerang tumbuh 1,1%, sedangkan Jakarta mencatat kenaikan 0,4%.

Secara keseluruhan, sebanyak 10 dari 13 kota yang masuk dalam indeks Rumah123 mencatat kenaikan harga tahunan. Sementara itu, Surabaya menjadi salah satu pasar yang mengalami kontraksi dengan penurunan 0,5%. Marisa mengatakan perbedaan tersebut menunjukkan bahwa kondisi pasar properti nasional tidak dapat sepenuhnya menggambarkan dinamika di masing-masing kota, sehingga pencari rumah perlu melihat pasar secara lebih spesifik.

Denpasar Tumbuh di Tengah Keterbatasan Lahan

Denpasar menjadi salah satu pasar dengan pertumbuhan harga yang jauh di atas rata-rata nasional, di mana harga rumah sekunder tumbuh 6,3% YoY. Pertumbuhan ini ditopang permintaan dari pasar domestik maupun internasional. Dari sisi asing, kebijakan Second-Home Visa dan Golden Visa turut mendorong minat investor internasional, terutama dari Eropa, Australia, dan kawasan Asia Pasifik. Sementara dari pasar domestik, Bali masih menjadi tujuan utama investasi properti dan second home bagi segmen menengah atas. Kombinasi permintaan yang kuat dengan keterbatasan lahan menjadi faktor utama kenaikan harga di Denpasar.

Rumah Kecil Mengalami Kenaikan Harga di Sejumlah Kota

Perbedaan dinamika pasar juga terlihat berdasarkan luas bangunan. Untuk rumah dengan luas bangunan hingga 60 meter persegi, Jakarta Selatan mencatat pertumbuhan median harga tertinggi sebesar 29,4% YoY dengan median harga mencapai Rp1,1 miliar. Pada segmen luas bangunan 61–90 meter persegi, pertumbuhan tertinggi tercatat di Yogyakarta sebesar 28,4% dengan median harga Rp1,1 miliar. Sementara pada segmen 91–150 meter persegi, Makassar mencatat pertumbuhan sebesar 12,3% dengan median harga Rp1,6 miliar.

Pertumbuhan pada segmen rumah dengan luas bangunan paling kecil menjadi perhatian karena kategori tersebut banyak dicari pembeli rumah pertama. Kondisi tersebut menunjukkan bahwa keterjangkauan harga secara nasional tidak selalu mencerminkan kondisi di setiap kota maupun segmen hunian.

Pasar Properti di Tengah Kebijakan Hunian

Perkembangan pasar rumah sekunder tersebut berlangsung di tengah berbagai kebijakan pemerintah untuk memperluas akses masyarakat terhadap hunian. Program 3 Juta Rumah menjadi salah satu agenda utama, sementara pembiayaan Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pada 2026 diarahkan untuk memperluas akses kepemilikan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah, termasuk pekerja informal.

Marisa menambahkan bahwa keputusan membeli rumah saat ini tidak bisa lagi hanya berpatokan pada kapan harga turun, melainkan ketersediaan unit yang sesuai di lokasi incaran serta penyesuaian anggaran. Oleh karena itu, ketersediaan data mengenai lokasi, harga, pilihan properti, dan pembiayaan menjadi makin krusial saat pasokan rumah sekunder menurun.