Kelebihan Pasok, Muncul Fenomena 'Apartemen Hantu'

» Kredit properti yang spekulatif seperti apartemen ini menjamur, mal menjamur. Sementara pertanian susah dapat kredit.

» Pemerintah dan perbankan nasional hendaknya lebih kreatif menumbuhkan ekonomi di daerah.

JAKARTA - Pasar apartemen kelebihan pasokan. Ratusan ribu unit hunian vertikal tersebut tidak berpenghuni alias kosong dan memunculkan istilah "apartemen hantu". Fenomena ini terjadi dihampir semua kota besar di Indonesia.

Pada 2020 misalnya, tingkat permintaan apartemen turun drastis. Sebut saja Jakarta turun 42,7 persen, Surabaya turun 32 persen, Bandung 90 persen, Medan turun 100 persen, Semarang turun 100 persen, Batam 100 persen, Makassar 19 persen, Balikpapan stagnan, Bali turun 100 persen, sementara Palembang stagnan.

Konsultan properti, Coldwell Banker Commercial, dalam risetnya menyebutkan tingkat permintaan apartemen sudah mulai melambat sejak kuartal kedua 2020. Ini terutama di kota-kota besar.

"Permintaan hanya terserap dari transaksi penjualan beberapa proyek apartemen di Surabaya, Bandung, dan Makassar. Sementara tidak ada permintaan lain yang terserap di pasar utama pada kota besar lainnya," tulis Angra Angreni, Manager Research & Colsultancy Coldwell Banker Commercial, seperti dikutip CNBC.

Menurut data yang disajikan oleh konsultan ini, kota yang masih mengalami kenaikan sales hanya beberapa, yakni Surabaya 0,4 persen, Bandung 0,1 persen, dan Makassar 0,4 persen, sisanya 0 persen.

Ekonom Universitas Muhammadiyah Yogyakarta (UMY), Achmad Maruf, mengatakan kehancuran pasar apartemen sebenarnya sudah berjalan lama, sebelum pandemi. Dan sudah banyak pihak yang mengingatkan jauh-jauh hari, sayangnya tidak ada langkah yang tepat dari pemegang otoritas keuangan untuk mengantisipasinya.

"Meski otoritas terus menolak adanya kenyataan bubble properti di Jakarta, tapi fakta hari ini membuktikan ada bubble dan pengalaman bubble properti Tiongkok musti jadi pelajaran penting," kata Maruf kepada Koran Jakarta, Minggu (19/12).

Sudah Diingatkan

Maruf mengatakan ekonom sudah mengingatkan sejak lama otoritas keuangan seperti Otoritas Jasa Keuangan (OJK) mesti melihat lebih cermat portofolio kredit yang selama ini timpang antara kelas atas dan menengah bawah terutama besarnya kredit yang dikucurkan untuk superblock perumahan mewah, apartemen, mal, dan sebagainya. Sementara kebutuhan rumah pertama di kalangan menengah bawah justru sangat kurang support-nya.

"Dari dulu otoritas, baik OJK dan pemerintah, menolak kenyataan potensi bubble di pasar properti mewah Jakarta. Padahal rentetan dari kebijakan pengucuran kredit ke properti mewah Jakarta itu banyak sekali, salah satunya ya seperti hari ini, apalagi kalau melihat dampak panjang ekonomi yang tumbuh dari logika properti mewah itu," papar Maruf.

Dengan terus berpihak pada ekonomi properti mewah, menurut Maruf, ekonomi akan berjalan di atas konsumsi. Putaran ekonomi di mal dan superblock Jakarta hanyalah ekonomi konsumsi yang multiplyer effect-nya kecil.

Bayangkan misalnya, Maruf melanjutkan, jika portofolio kredit perbankan bisa sejalan dengan visi pemerintah dalam menciptakan kemandirian ekonomi dalam negeri maka kredit akan mengalir ke sektor produktif yang melibatkan rakyat banyak dan multiplier effect-nya akan sangat besar.

"Masalah mendasar kita kan putaran ekonomi utamanya terus berkisar di konsumsi. Turunannya ya kredit properti spekulatif seperti apartemen ini menjamur, mal menjamur. Sementara pertanian susah dapat kredit, UMKM juga mesti mengandalkan subsidi bunga oleh pemerintah, bank kurang mau terjun di situ karena biasa cari uang mudah spekulasi. Masalahnya, kalau nanti ada apa-apa, negara lagi yang harus turun tangan," kata Maruf.

Sekjen Asosiasi Kontraktor Nasional DPD DIY, Jugil Adiningrat, mengatakan pentingnya pemerintah dan stakeholder perbankan nasional untuk lebih kreatif menumbuhkan ekonomi di daerah. Ketimpangan Jakarta dan luar Jakarta, Jawa, dan luar Jawa, mesti menjadi tugas penting pemerintah, BI, dan OJK sehingga bisa dikikis secara periodik dan terencana.

Pakar Ekonomi dari Universitas Internasional Semen Indonesia (UISI), Surabaya, Leo Herlambang, mengatakan pemerintah, Bank Indonesia (BI), dan OJK perlu memetik pelajaran dari fenomena bubble properti oleh perusahaan pengembang, Evergrande, di Tiongkok. Otoritas harus mengevaluasi pada sistem pendanaan agar tidak digunakan untuk ajang spekulatif.

Leo mengatakan dengan mengevaluasi regulasi maka perbankan akan lebih mengutamakan pendanaan untuk sektor riil, terutama untuk membangun ketahanan pangan dan ekonomi kerakyatan.

Manajer Riset Seknas Fitra, Badiul Hadi mengatakan, kelebihan dana di bank sebaiknya dialokasikan untuk sektor riil, terutama untuk stimulus produksi dan kepada masyarakat untuk meningkatkan daya beli. "Penyaluran dana bank ke sektor riil sangat penting agar pertumbuhan ekonomi tidak hanya disumbang oleh belanja pemerintah, tetapi juga sektor UMKM," kata Badiul.