Waspada Potensi Gelembung Properti Nasional

Lury Sofyan, Universitas Islam Internasional Indonesia (UIII)

Aldi sudah menabung selama bertahun-tahun untuk membeli rumah pertamanya di Jakarta. Ia membayangkan bisa tinggal di hunian kecil yang nyaman, tanpa harus berpindah-pindah kontrakan setiap beberapa tahun. Namun, kenyataannya tak semudah itu. Setiap kali ia menemukan rumah yang sesuai dengan anggarannya, harganya sudah keburu naik sebelum ia sempat mengambil keputusan.

Ia pun kalah saing dengan pembeli berkantung tebal yang mampu membeli beberapa unit sekaligus untuk ditimbun dan kemudian dijual kembali dengan harga lebih tinggi.

Kisah Aldi di atas mewakili kondisi umum yang dialami masyarakat menengah ke bawah yang kesulitan memiliki rumah di Indonesia. Tantangan ini menjadi fokus pemerintah yang kemudian dijawab dengan “Program 3 Juta Rumah” gagasan Presiden Prabowo Subianto.

Program ini bertujuan mengatasi backlog perumahan  yang mencapai lebih dari 12 juta unit dan mendorong peningkatan kepemilikan rumah yang masih rendah, sekitar 60%.

Namun, besarnya permintaan bisa menciptakan risiko spekulasi: rumah dibeli bukan untuk ditinggali, melainkan dijadikan instrumen investasi yang menguntungkan.

Skema pasar properti yang berjalan tanpa campur tangan pemerintah kerap memperlebar kesenjangan ekonomi. Menurut ekonom asal Prancis, Thomas Piketty,  pertumbuhan harga aset lebih cepat dibanding pertumbuhan ekonomi. Akibatnya, pemilik aset properti menikmati keuntungan dari kenaikan harga dan pendapatan sewa. Sedangkan masyarakat yang belum memiliki rumah sulit mengejar harga yang terus melambung.

Risiko nyata gelembung perumahan nasional

Skenario yang sedang terjadi di Indonesia saat ini bukan hal baru di dunia. Jepang mengalami real estate bubble pada 1980-an yang akhirnya pecah dan menyebabkan stagnasi ekonomi berkepanjangan.

Gelembung ini dipicu aksi spekulasi tanah yang didukung lemahnya regulasi, seperti kebijakan penggunaan lahan yang lebih longgar, tarif pajak yang rendah dan undang-undang pajak yang penuh celah hukum atas keuntungan modal dari tanah, dan suku bunga yang diatur secara ketat  namun tak tepat sasaran. Hal serupa sedang dihadapi Cina saat ini.

Kanada dan Selandia Baru juga pernah menghadapi lonjakan harga rumah akibat tingginya permintaan dari investor asing, yang memaksa pemerintahnya menerapkan regulasi ketat untuk meredam spekulasi. Persamaan dari berbagai basis studi tersebut adalah ketidakhadiran regulasi yang ketat yang berujung bebasnya lonjakan harga akibat spekulasi.

Dalam teori market efficiency, harga aset idealnya mencerminkan semua informasi yang tersedia. Namun, di pasar properti, sering terjadi ketidakakuratan harga karena keterbatasan informasi dan perilaku spekulatif. Investor yang membeli dengan ekspektasi harga terus naik justru mendorong harga semakin jauh dari nilai fundamentalnya.

Ketika harga properti meningkat lebih cepat dari daya beli masyarakat, pasar kehilangan keseimbangannya, menciptakan gelembung yang suatu saat bisa pecah. Oleh karena itu, kebijakan yang tepat diperlukan untuk memastikan harga tetap mencerminkan nilai wajar dan tidak hanya didorong oleh ekspektasi spekulatif.

Perlunya adaptasi kebijakan pengetatan dan transparansi properti Singapura

Singapura telah menunjukkan bagaimana regulasi yang ketat dapat mengendalikan spekulasi properti. Negara ini menerapkan dua kelompok kebijakan utama: fiskal dan non-fiskal.

Dari sisi fiskal, pemerintah memberlakukan Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD). Warga negara Singapura dikenakan pajak 20% untuk properti kedua dan 30% untuk properti ketiga dan seterusnya. Permanent Resident (PR) membayar 5% untuk properti pertama, 30% untuk kedua, dan 35% untuk ketiga.

Warga asing dikenakan pajak 60% untuk semua properti yang mereka beli. Selain itu, seller’s stamp duty (SSD) diterapkan untuk mengurangi beban harga dengan pajak 4% hingga 12% bagi rumah yang dijual dalam tiga tahun sejak pembelian.

Manajemen kredit perbankan di sana juga diatur sedemikian rupa untuk memastikan total utang peminjam tidak melebihi 55% dari pendapatan bulanan. Langkah-langkah ini membuat pembelian properti lebih selektif dan menekan spekulasi berbasis utang.

Dari sisi non-fiskal, Singapura meningkatkan transparansi pasar properti untuk mengurangi potensi kesalahan informasi. Pemerintah menyediakan data harga properti melalui urban redevelopment authority (URA) dan Housing Development Board (HDB) mulai dari harga jual, lokasi, luas unit, hingga tanggal transaksi.

Transparansi ini membantu pembeli seperti Aldi agar tidak membeli properti dengan harga yang tidak diawasi dengan baik oleh pemerintah. Dengan informasi yang lebih lengkap, pembeli bisa lebih “rasional” dalam mengambil keputusan, menghindari jebakan harga yang tidak realistis.

Upaya agar harga transparan

Bagi penjual, transparansi harga membatasi kemungkinan menaikkan harga secara tidak wajar. Jika harga pasar diketahui secara luas, sulit bagi mereka untuk menggelembungkan harga tanpa alasan jelas. Dari perspektif psikologi ekonomi, transparansi membantu individu dalam mengambil keputusan di bawah risiko dan ketidakpastian.

Dalam pasar yang tidak transparan, pembeli cenderung mengandalkan intuisi atau mengikuti herd behavior, yang sering kali berkontribusi pada gelembung properti. Ketika informasi tersedia luas, analisis lebih rasional dapat dilakukan, mengurangi potensi harga yang tidak didukung fundamental ekonomi.

Selain transparansi harga, peran penilai independen juga sangat penting dalam menentukan harga properti yang objektif dan mencerminkan nilai fundamental.

Penilai profesional bisa membantu memastikan harga properti tidak melambung akibat spekulasi semata, memberikan referensi yang lebih akurat bagi pembeli, penjual, dan lembaga keuangan dalam menilai aset properti.

Selain itu, transparansi harga juga memberikan keuntungan bagi pemilik rumah yang mengetahui bahwa nilai properti mereka meningkat. Oleh karena itu, perlu dibuat suatu platform informasi properti yang menyimpan dan mendistribusikan data properti ke pasar secara real-time dan transparan.

Salah satu cikal bakal yang patut kita dukung adalah pembangunan Sistem Informasi Penilaian Nasional (SIPN) yang sedang dirancang oleh Direktorat Jenderal Stabilitas dan Pengembangan Sektor Keuangan, Kementerian Keuangan.

Desain kebijakan publik makro harus didasarkan pada pemahaman perilaku pasar. Kebijakan konvensional yang hanya berfokus pada regulasi berbasis insentif dan disinsentif tanpa mempertimbangkan faktor psikologis dan informasi sering kali gagal mencapai tujuan yang diharapkan.

Jika aspek perilaku pasar diabaikan, kebijakan bisa menyebabkan efek samping yang tidak diinginkan, seperti spekulasi yang semakin agresif atau penghindaran pajak yang lebih kreatif. Pemahaman mengenai keterbatasan informasi, bias kognitif, serta reaksi psikologis terhadap regulasi sangat penting dalam menciptakan kebijakan yang efektif.

Lury Sofyan, Behavioral Economist, Universitas Islam Internasional Indonesia (UIII)

Artikel ini terbit pertama kali di The Conversation. Baca artikel sumber.