Harga Rumah Nasional Melambat, Segmen Premium Justru Melesat 46,7 Persen

JAKARTA – Pasar properti sekunder di Indonesia menunjukkan dinamika yang semakin beragam pada pertengahan 2026. Di satu sisi, harga rumah secara nasional masih cenderung stagnan, namun di sisi lain segmen rumah premium justru mencatat lonjakan harga yang signifikan.

Hal itu terungkap dalam Flash Report Juli 2026 Rumah123 yang mencatat median harga rumah sekunder secara nasional pada Juni 2026 tidak mengalami perubahan dibandingkan bulan sebelumnya dan hanya tumbuh 1,1 persen secara tahunan. Angka tersebut bahkan berada di bawah laju inflasi nasional yang mencapai 3,3 persen, menandakan pertumbuhan harga rumah secara riil mulai melambat.

Meski demikian, kondisi tersebut tidak berlaku untuk seluruh segmen pasar. Rumah berukuran besar justru menunjukkan kinerja yang jauh lebih kuat.

Rumah Premium Catat Lonjakan Harga Tertinggi

Laporan tersebut menunjukkan median harga rumah dengan luas bangunan di atas 251 meter persegi melonjak 46,7 persen dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Kota Medan menjadi wilayah dengan pertumbuhan tertinggi pada segmen rumah premium tersebut.

Perbedaan pertumbuhan antara rumah premium dan segmen lainnya memperlihatkan bahwa pasar properti sekunder kini bergerak dalam dua kecepatan. Sementara rumah kelas atas mengalami kenaikan harga yang sangat tinggi, segmen menengah tumbuh lebih terbatas.

Fenomena serupa juga terlihat pada kategori ukuran rumah lainnya. Rumah berukuran 151–250 meter persegi mencatat pertumbuhan harga tertinggi di Surakarta sebesar 15,8 persen secara tahunan.

Untuk rumah berukuran 91–150 meter persegi, Denpasar memimpin dengan kenaikan 13,2 persen, sedangkan rumah berukuran di bawah 60 meter persegi mengalami pertumbuhan tertinggi di Surakarta sebesar 13,8 persen.

Meskipun sejumlah kota masih mencatat pertumbuhan harga dua digit, kenaikan median harga rumah nasional yang hanya mencapai 1,1 persen menunjukkan bahwa penguatan pasar masih terkonsentrasi pada wilayah dan segmen tertentu.

Kenaikan Harga Mulai Terkonsentrasi di Sejumlah Kota

Secara bulanan, hanya tiga dari 13 kota yang dipantau dalam laporan tersebut mencatat kenaikan harga rumah, yakni Denpasar sebesar 2,5 persen, Jakarta sebesar 0,3 persen, dan Tangerang sebesar 0,3 persen.

Sementara secara tahunan, 10 dari 13 kota masih membukukan pertumbuhan positif. Denpasar mencatat kenaikan tertinggi sebesar 9,5 persen, disusul Makassar sebesar 6,2 persen, dan Bogor sebesar 4,4 persen.

Di kawasan Jabodetabek, pertumbuhan harga juga masih terjadi di Bogor (4,4 persen), Bekasi (2,9 persen), Depok (1,7 persen), Tangerang (1,1 persen), serta Jakarta (0,3 persen).

Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, menilai pola tersebut menunjukkan pasar properti sekunder kini semakin dipengaruhi oleh kekuatan permintaan pada masing-masing segmen. Beberapa tahun terakhir, kenaikan harga rumah cenderung terjadi lebih merata. Kini polanya mulai berubah.

“Rumah berukuran besar dan premium tumbuh jauh lebih cepat dibandingkan rata-rata pasar, sementara segmen menengah bergerak lebih lambat karena daya beli belum pulih sepenuhnya. Ini menunjukkan pasar semakin selektif, dengan pertumbuhan yang terkonsentrasi pada segmen dan lokasi yang memiliki permintaan lebih kuat," ujarnya melalui siaran pers pada hari Senin (20/7).

Pasokan Rumah Menyusut, Minat Pembeli Tetap Tinggi

Selain harga, laporan juga mencatat berkurangnya pasokan rumah di pasar sekunder. Volume listing rumah sekunder turun 2,4 persen dibandingkan bulan sebelumnya dan merosot 17 persen dibandingkan Juni tahun lalu. Penurunan ini mengindikasikan semakin terbatasnya jumlah rumah yang tersedia di pasar.

Meski demikian, minat masyarakat untuk mencari rumah belum menunjukkan penurunan. Aktivitas pencarian properti masih didominasi kawasan Jabodetabek. Pada Juni 2026, Tangerang menjadi wilayah dengan proporsi pencarian terbesar, yakni 15,2 persen, disusul Jakarta Selatan sebesar 11,9 persen, dan Jakarta Barat sebesar 10,6 persen. Marisa menilai kondisi tersebut menunjukkan keseimbangan antara permintaan dan pasokan masih relatif terjaga.

"Penurunan supply belum menunjukkan adanya tekanan jual di pasar. Pemilik rumah cenderung masih menahan asetnya, sementara calon pembeli tetap aktif melakukan pencarian. Selama keseimbangan ini terjaga, harga rumah sekunder berpotensi tetap relatif stabil," katanya.

Kenaikan BI Rate Belum Berdampak Besar pada KPR

Laporan juga menyoroti kondisi pembiayaan perumahan di tengah kebijakan moneter. Dalam beberapa bulan terakhir, Bank Indonesia telah menaikkan BI Rate sebesar 100 basis poin hingga berada di level 5,75 persen. Namun, hingga akhir Mei 2026, rata-rata Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) untuk kredit pemilikan rumah (KPR) di bank-bank besar hanya berubah tipis dari 9,27 persen menjadi 9,20 persen.

Kondisi tersebut menunjukkan kenaikan suku bunga acuan belum sepenuhnya diteruskan ke bunga KPR sehingga ruang pembiayaan bagi masyarakat yang membeli rumah melalui skema kredit masih relatif stabil.

Menurut Marisa, semester kedua 2026 akan menjadi periode penting untuk melihat arah pergerakan pasar hingga akhir tahun. Semester kedua akan menjadi periode penting untuk melihat apakah pemulihan pasar semakin meluas atau tetap terkonsentrasi pada segmen tertentu.

“Selama pasokan masih terbatas, permintaan tetap terjaga, dan pembiayaan belum mengalami pengetatan yang signifikan, kami melihat pasar properti sekunder masih memiliki fondasi yang cukup kuat hingga akhir 2026," jelasnya.

Berdasarkan temuan tersebut, pasar properti sekunder Indonesia kini memasuki fase yang lebih selektif. Kenaikan harga tidak lagi terjadi secara merata, melainkan terkonsentrasi pada kota dan segmen dengan permintaan yang kuat. Di sisi lain, terbatasnya pasokan serta tingginya aktivitas pencarian rumah menjadi indikator yang akan menentukan arah pasar properti pada paruh kedua 2026.