Penyelamatan Pasar Properti Tiongkok Sulit Dilakukan

BEIJING - Tiga bulan sejak Tiongkok meluncurkan langkah-langkah besar untuk menyelamatkan pasar propertinya yang terkepung, keadaan belum juga berubah, karena harga perumahan terus turun.

Dikutip dari The Straits Times, menurut data dari lembaga penelitian real estat yang berpusat di Beijing, China Index Academy yang dirilis pada hari Minggu (1/9), di 100 kota di Tiongkok, harga rumah bekas turun mulai Januari hingga Agustus, dengan Agustus menandai bulan ke-28 berturut-turut penurunan harga.

Pada bulan Agustus saja, harga rata-rata rumah bekas turun sebesar 0,71 persen dibandingkan dengan bulan Juli; turun sebesar 6,89 persen dibandingkan dengan tahun sebelumnya.

Harga rumah baru pada bulan Agustus naik tipis 0,11 persen dari bulan Juli, melambat dari kenaikan 0,13 persen di bulan Juli.

Pada tanggal 17 Mei, Beijing mengumumkan serangkaian tindakan, termasuk mengurangi uang muka, menurunkan suku bunga hipotek, dan melonggarkan persyaratan pembelian, dalam upaya untuk membalikkan kemerosotan properti, yang kini telah memasuki tahun ketiga.

Ekonom Tommy Xie, yang mengepalai penelitian Tiongkok Raya diOversea-Chinese Banking Corporation (OCBC) Bank, mengatakan bahwa meskipun tindakan tersebut dapat memperlunak kemiringan penurunan properti, hal itu tidak cukup untuk membalikkan arah pasar.

"Kebijakan saat ini tidak mungkin langsung memulihkan permintaan karena sentimen pembeli masih lemah akibat ekspektasi pendapatan yang rendah dan masyarakat mengurangi pengeluaran karena kekayaan mereka menurun," kata Xie, seraya mencatat bahwa sektor properti masih menjalani fase penyeimbangan kembali antara penawaran dan permintaan.

Langkah penyelamatan yang diambil Mei mencakup dorongan bagi pemerintah daerah dan badan usaha milik negara untuk membeli rumah yang tidak terjual dan mengubahnya menjadi perumahan yang terjangkau. Menurut data resmi, Tiongkok memiliki sekitar 382 juta meter persegi rumah baru yang tidak terjual pada bulan Juli.

Namun penyerapannya lambat, hanya 24,7 miliar yuan di bawah skema pembiayaan 500 miliar yuan yang dipinjamkan, menyebabkan Bank Rakyat Tiongkok mengatakan pada bulan Agustus bahwa pihaknya akan mempercepat program tersebut.

Xie mengatakan, rendahnya tingkat pemanfaatan kemungkinan terjadi karena pemerintah daerah dibatasi kemampuannya untuk melakukan akuisisi rumah yang tidak terjual dalam skala besar karena sebagian besar sudah terlilit utang.

Pihak berwenang setempat mungkin juga menunggu kejelasan lebih lanjut tentang peran dan tanggung jawab mereka sebelum berkomitmen pada tindakan ekstensif seperti itu, tambahnya.

Pasar properti Tiongkok mengalami kemerosotan sejak tahun 2021, ditandai dengan menurunnya harga rumah dan anjloknya penjualan rumah setelah dua dekade mengalami pertumbuhan pesat dan apresiasi harga.

Pada tahun 2021, tindakan keras regulasi terhadap leverage tinggi di kalangan pengembang properti memicu krisis likuiditas karena Evergrande Group menjadi yang pertama gagal bayar.

Krisis pasar properti telah sangat memengaruhi kekayaan rumah tangga, konsumsi, dan pasar kerja.

Meskipun Beijing dalam beberapa tahun terakhir telah berupaya mengurangi ketergantungan Tiongkok pada real estat, sektor properti menyumbang sekitar 70 persen kekayaan rumah tangga dan menghasilkan 24 persen produk domestik bruto negara tersebut.

Salah satu faktor utama kemerosotan berkepanjangan ini adalah kurangnya keyakinan di kalangan pembeli rumah Tiongkok.

Direktur penelitian Sekolah Keuangan PBC Universitas Tsinghua di Pusat Penelitian Keuangan Real Estat, Guo Xiangyu, mencatat bahwa ini adalah penurunan besar pertama di pasar properti Tiongkok sejak kepemilikan rumah pribadi diperkenalkan pada tahun 1990-an.

"Orang-orang yang membeli properti memperkirakan harga akan terus naik. Untuk pertama kalinya dalam hidup mereka, harga rumah turun, yang menyebabkan rendahnya kepercayaan pasar," katanya.

Namun pasar properti bersifat siklus, dan apa yang turun pada akhirnya akan naik kembali, tambahnya.

Mengutip krisis subprime mortgage AS pada tahun 2008, Guo berkata: "Pasar perumahan AS bangkit kembali pada tahun 2012; itu sekitar empat tahun. Tiongkok akan segera memasuki tahun keempatnya."

Menurut indeks keyakinan konsumen Tiongkok dari bank investasi Nomura yang dirilis pada tanggal 4 September, keyakinan konsumen di Tiongkok mendekati titik terendah dalam sejarah, dengan penurunan properti diidentifikasi sebagai akar penyebabnya.

Harga rumah yang sudah ada, berdasarkan sampel 25 kota besar, turun hampir 30 persen dari level tahun 2021, menurut analisis Nomura terhadap data hak milik lembaga pemikir properti Cina Beike Research Institute.

"Penurunan harga perumahan yang terus-menerus sangat melemahkan neraca keuangan rumah tangga," kata Nomura, yang menyatakan bahwa langkah-langkah stimulus yang lebih berani dan efektif diperlukan untuk mengatasi masalah di pasar properti.

Guo dari Tsinghua mencatat bahwa jika nilai properti secara nasional turun lebih dari 30 persen, nilai properti mungkin lebih rendah dari hipoteknya. "Hal ini dapat menimbulkan risiko peminjam gagal membayar hipoteknya," katanya.

Pembeli rumah pertama kali biasanya membayar uang muka sebesar 30 persen, hingga diturunkan pada bulan Mei.

Dalam beberapa minggu terakhir, Beijing terus mengisyaratkan tekadnya untuk menstabilkan sektor properti.

Pada tanggal 28 Agustus, Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan mengisyaratkan adanya perubahan pendekatan dalam sistem penjualan perumahan di Tiongkok, dengan mengatakan bahwa mereka akan "secara kuat dan tertib" memajukan penjualan rumah yang telah selesai dibangun.

Hal ini merupakan perubahan signifikan dari praktik yang berlaku selama ini, di mana pengembang menjual properti bahkan sebelum konstruksi dimulai, yang dalam tiga tahun terakhir telah mengikis kepercayaan pembeli karena pengembang wanprestasi dan proyek tertunda.

Kini, perhatian tertuju pada "September Emas dan Oktober Perak" bulan-bulan musim gugur ketika aktivitas real estat biasanya meningkat dari bulan-bulan liburan Juli dan Agustus, ketika beberapa daerah biasanya menggelar promosi penjualan.

Di tengah turunnya harga rumah saat ini, tampaknya ada secercah harapan bagi beberapa pembeli rumah pertama yang memiliki kebutuhan perumahan langsung dan lebih sensitif terhadap harga.

Li Qiqi, 24 tahun, yang baru pertama kali punya anak, dan sedang menantikan kelahiran anak pertamanya pada bulan Oktober, membeli sebuah apartemen bekas seluas 90 meter persegi di Changchun, ibu kota provinsi Jilin di timur laut Tiongkok, sekitar enam bulan yang lalu.

Sementara Li, seorang agen properti, menolak mengungkapkan harga yang dibayarkannya, ia mengatakan harga tersebut hampir 100.000 yuan lebih rendah dibandingkan harga satu atau dua tahun lalu.

"Saya membeli unit ini dengan harga yang wajar, meskipun saya tidak yakin apakah saya akan dapat menjualnya di masa mendatang. Namun, tidak apa-apa, karena kami bermaksud untuk tinggal di sana setidaknya selama 10 tahun ke depan, jadi kita lihat saja nanti," katanya.