Rumah Subsidi Bekas Kredit Macet Bisa Dihuni Lagi, Pemerintah Siapkan Skema Recycle KPR untuk MBR

Jakarta - Penyediaan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) selama ini kerap dikaitkan dengan pembangunan rumah baru. Padahal, tantangan sektor perumahan tidak hanya terletak pada bagaimana menambah pasokan, tetapi juga memastikan rumah yang telah dibangun tetap memberikan manfaat bagi masyarakat.

Dalam konteks tersebut, gagasan recycle KPR rumah subsidi menjadi salah satu opsi yang tengah disiapkan pemerintah untuk dikembangkan.

Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) saat ini tengah menyiapkan regulasi mengenai skema recycle KPR yang memungkinkan rumah subsidi bermasalah dalam penyalurannya dan kemudian diambil alih atau ditarik bank akibat debitur mengalami non-performing loan (NPL), untuk dimanfaatkan kembali oleh MBR.

Direktur Jenderal Perumahan Perkotaan Kementerian PKP Sri Haryati mengatakan pihaknya telah menyiapkan langkah-langkah untuk menyusun regulasi tersebut dengan mempertimbangkan masukan dari berbagai pemangku kepentingan, termasuk perbankan dan pengembang.

"Tentu kami dari Kementerian PKP akan menggodok regulasinya sehingga regulasi yang dikeluarkan betul-betul nanti bisa jalan. Jangan sampai sudah regulasi yang jalan ternyata masih nyangkut di sana-sini dan sebagainya," ujar Sri di Jakarta.

Ia berharap regulasi terkait recycle KPR dapat diterbitkan dalam waktu dekat setelah melalui pembahasan dengan seluruh pihak yang berkepentingan.

"InsyaAllah dalam waktu yang dekat, nanti kita akan keluarkan. Tentu juga sudah mempertimbangkan diskusi dengan seluruh kepentingan nih. Karena tadi yang membicarakan recycle KPR juga salah satu dari pengembang minta dan dari perbankan juga," katanya.

Dalam keterangan resmi BP Tapera, recycle KPR diartikan sebagai alih kepemilikan rumah subsidi. Skema tersebut diharapkan dapat menjadi salah satu alternatif penyelesaian terhadap rumah yang sebelumnya mengalami kendala dalam proses penyaluran dan telah disita atau ditarik bank dari debitur yang mengalami NPL sesuai ketentuan yang berlaku.

Rumah tersebut selanjutnya dapat dijual atau ditawarkan kembali kepada debitur baru yang memenuhi persyaratan.

Komisioner BP Tapera Heru Pudyo Nugroho mengatakan penerapan skema tersebut tetap harus memperhatikan perlindungan konsumen, termasuk memastikan kondisi rumah sebelum ditawarkan kepada calon debitur baru.

"Mengenai rumah yang tidak layak dan perlu dibenahi maka perlu dilihat terlebih dahulu portofolionya, saat ini aturannya sedang diproses," ujar Heru.

Ia mengatakan BP Tapera turut berkontribusi dalam perumusan regulasi terkait recycle KPR, termasuk memastikan pelaksanaannya dapat berjalan secara akuntabel.

Gagasan tersebut menarik karena recycle KPR tidak semata-mata dapat dipandang sebagai solusi terhadap rumah subsidi yang ditarik bank. Lebih jauh, kebijakan itu dapat menjadi bagian dari perubahan cara pandang dalam mengelola perumahan, dari sekadar membangun rumah baru menjadi memastikan seluruh siklus kehidupan rumah tetap memberikan manfaat.

Rumah tidak semata-mata merupakan komoditas atau bangunan fisik, tetapi memiliki fungsi sosial yang berkaitan dengan kehidupan penghuninya. Karena itu, ketika sebuah rumah kehilangan penghuni akibat persoalan pembiayaan, bukan berarti fungsi sosial rumah tersebut harus berhenti.

Dengan mekanisme yang tepat, rumah yang sama dapat kembali menjadi tempat tinggal bagi keluarga lain yang membutuhkan.

Memanfaatkan aset yang sudah tersedia

Dari perspektif pembangunan, rumah subsidi yang sudah tersedia merupakan aset yang tidak selalu harus dimulai dari nol. Tanah, bangunan, jaringan jalan, utilitas, serta sebagian infrastruktur lingkungan telah tersedia.

Pemanfaatan kembali aset tersebut dapat menjadi pelengkap pembangunan rumah baru, terutama ketika pemerintah terus berupaya meningkatkan ketersediaan hunian bagi MBR.

Konsep tersebut juga sejalan dengan prinsip ekonomi sirkular dalam sektor bangunan, yakni mempertahankan nilai dan fungsi sumber daya dalam lingkungan binaan melalui pemanfaatan kembali aset yang telah tersedia.

Pemanfaatan kembali bangunan dalam kondisi tertentu juga berpotensi mengurangi kebutuhan sumber daya dibandingkan pembangunan dari awal.

Namun, prinsip tersebut tidak berarti setiap rumah hasil sitaan bank otomatis lebih baik atau lebih murah daripada rumah baru. Justru di sinilah pentingnya regulasi yang jelas.

Rumah yang akan masuk skema recycle KPR perlu memenuhi persyaratan kelayakan fisik, legalitas, harga, lokasi, serta standar rumah layak huni.

Kondisi fisik rumah menjadi salah satu aspek penting karena rumah yang pernah dihuni tentu dapat memiliki kondisi berbeda dengan rumah baru. Pemeriksaan bangunan, instalasi listrik dan air, sanitasi, struktur, serta kondisi lingkungan perlu dilakukan sebelum rumah ditawarkan kepada debitur baru.

Jika diperlukan renovasi, perlu ditentukan sejak awal pihak yang menanggung biaya serta bagaimana biaya tersebut diperhitungkan dalam skema pembiayaan.

Lokasi turut menentukan keterjangkauan

Aspek lokasi juga menjadi pertimbangan penting dalam skema recycle KPR. Sebagian rumah subsidi yang telah dibangun mungkin berada relatif dekat dengan pusat kegiatan, tempat kerja, sekolah, pasar, atau fasilitas pelayanan publik.

Jika demikian, rumah tersebut memiliki nilai tambah karena masyarakat tidak hanya membutuhkan rumah dengan harga terjangkau, tetapi juga biaya hidup dan mobilitas yang terjangkau.

Konsep location affordability yang dikembangkan Center for Neighborhood Technology (CNT) menunjukkan bahwa keterjangkauan hunian sebaiknya tidak hanya dihitung berdasarkan cicilan atau harga rumah, tetapi juga biaya transportasi yang harus dikeluarkan penghuni.

Karena itu, rumah subsidi yang telah tersedia dan berada di lokasi yang relatif strategis berpotensi memberikan manfaat apabila dapat dihuni kembali oleh MBR.

Heru sebelumnya juga menyebut opsi recycle KPR memiliki potensi, salah satunya karena rumah yang tersedia umumnya telah berada di lokasi yang dekat dengan pusat aktivitas.

Meski demikian, recycle KPR perlu dibedakan dari mekanisme jual beli rumah biasa. Tujuannya bukan membuka ruang spekulasi atau sekadar memindahkan kepemilikan, melainkan memastikan rumah subsidi tetap menjalankan fungsi sosialnya.

Pemerintah perlu mengatur secara rinci siapa yang dapat menerima rumah tersebut, bagaimana status hukumnya, bagaimana menentukan harga, siapa yang bertanggung jawab atas perbaikan, bagaimana proses pengalihan kepemilikan, serta bagaimana perlindungan konsumen bagi debitur baru.

Tetap memperhatikan kemampuan debitur

Di sisi lain, bank tetap harus menerapkan prinsip kehati-hatian. Persoalan NPL pada debitur sebelumnya tidak boleh membuat proses pemberian KPR kepada debitur baru mengabaikan kemampuan membayar.

Risiko gagal bayar dapat dipengaruhi berbagai faktor, antara lain kondisi rumah tangga, karakteristik pinjaman, kondisi ekonomi, dan kondisi pasar. Karena itu, proses recycle tetap perlu disertai penilaian kelayakan debitur secara profesional.

Integrasi data juga menjadi kunci agar skema tersebut dapat berjalan secara terukur.

Kementerian PKP, BP Tapera, perbankan, pengembang, dan pemerintah daerah perlu memiliki mekanisme pertukaran data yang jelas. Setiap rumah subsidi idealnya memiliki rekam data yang mencatat lokasi, status kepemilikan, kondisi bangunan, riwayat pembiayaan, status bantuan, hingga kebutuhan perbaikan.

Dengan basis data tersebut, rumah bermasalah dapat diidentifikasi, status hukumnya diselesaikan, kondisi fisiknya diverifikasi, perbaikan dilakukan jika diperlukan, nilai rumah ditetapkan, kemudian rumah dipertemukan dengan calon penerima yang memenuhi persyaratan.

Transparansi juga penting agar tidak muncul moral hazard. Rumah yang telah ditarik bank harus masuk dalam mekanisme yang jelas dan dapat diawasi.

Harga, kondisi bangunan, status hukum, serta seluruh kewajiban debitur baru perlu disampaikan secara terbuka sehingga perlindungan konsumen tetap menjadi bagian utama dari kebijakan.

Pelengkap pembangunan rumah baru

Dalam kerangka Program Pembangunan Tiga Juta Rumah, recycle KPR sebaiknya diposisikan sebagai pelengkap, bukan pengganti pembangunan rumah baru.

Kebutuhan hunian terus bertambah sehingga pembangunan pasokan baru tetap diperlukan. Namun, pada saat yang sama, rumah yang sudah dibangun juga perlu dimanfaatkan secara optimal.

Pendekatan tersebut menciptakan tiga jalur yang dapat berjalan bersamaan, yakni membangun rumah baru, menghidupkan kembali rumah yang tidak lagi dihuni, serta meningkatkan kualitas rumah yang sudah ada.

Dengan demikian, kebijakan perumahan tidak hanya mengejar jumlah rumah yang dibangun, tetapi juga memastikan rumah yang tersedia benar-benar dihuni dan memberikan manfaat bagi masyarakat.

Pada akhirnya, recycle KPR menawarkan cara pandang bahwa rumah subsidi bukan sekadar produk pembiayaan dengan satu siklus kepemilikan. Ketika satu siklus pembiayaan bermasalah, rumah tersebut masih dapat memiliki kesempatan untuk kembali menjalankan fungsi sosialnya.

Sebuah rumah yang sebelumnya berhenti pada satu siklus pembiayaan dapat menjadi tempat tinggal bagi keluarga baru. Di situlah nilai strategis recycle KPR: membangun rumah baru merupakan bagian dari investasi penyediaan hunian, sementara menghidupkan kembali rumah yang sudah ada menjadi salah satu cara memastikan aset tersebut terus memberikan manfaat bagi masyarakat.